Forrás: www.ingatlanmagazin.com

Bérlakásba kényszerítenék a bajba jutott lakáshiteleseket. De nem a sajátjukba!

Megkérdeztük olvasóinkat arról, hogy kinek kellene megoldania a bajba jutott lakáshitelesek problémáját. Ők válaszoltak is. Eközben azonban a kormány elé került a Nemzeti Eszközkezelő koncepciója, amely a kérdés megoldására lenne hivatott. Megvizsgáltuk, hogy az elképzelés - már amit eddig tudni lehet róla - mennyire felel meg az emberek elvárásainak, s vajon a problémát megoldja-e.

Az ingatlanmagazin.com olvasóinak legnagyobb része úgy véli, hogy a bajba jutott hitelesek helyzetének megoldásában az államnak, a bankoknak és az adósoknak is szerepet kell vállalniuk. Néhány hete közzétett szavazásunkban a legkevesebben arra voksoltak, hogy az államnak kellene segítenie, akár az adófizetők pénzéből is. Szakértők szerint azonban úgy néz ki, hogy mégiscsak erről lesz szó.

A Nemzeti Eszközkezelő 3 lépése

Egyelőre részleteket nem lehet tudni, de az eszközkezelő koncepciója már elkészült, és állítólag elnyerte végső formáját – tájékoztatták az ingatlanmagazin.com-ot a Nemzetgazdasági Minisztérium részéről. A tárca beterjesztette javaslatát a kormány elé. Matolcsy György miniszter múlt heti szavaiból az derült ki, hogy az állam nem kíván pénzzel beszállni a hitelesek megmentésébe, s nincs is pénz erre a költségvetésben.

Az általa felvázolt rendszer három lépésben oldaná meg a lakáshitelesek problémáját. Az első lépés egy belső, banki mentőprogram azok számára, akik nem tudják fizetni a törlesztőrészleteket. Amennyiben ebben valaki nem tud részt venni, akkor kerülne be az eszközkezelő nyilvántartásába, s az állam ekkor már garanciát vállalna adósságának azon részére, melyet nem tud törleszteni. Amennyiben egyáltalán nem tud fizetni a banknak az adós, úgy elveszíti ingatlantulajdonát, azonban bérlakásra lesz jogosult. A korábban felmerült elképzelésekkel szemben nem saját lakását bérelheti vissza az államtól. Az ingatlanok megvásárlására az állam nem szán pénzt, hanem a hitelpiacról venne fel forrásokat – hangsúlyozta a miniszter.

Ellentétben a külföldi példákkal

Az alapján, amit eddig lehet tudni az eszközkezelőről, az már látszik, hogy a felvázolt rendszer nem felel meg a nemzetközi példáknak, azaz az eszközkezelő nem eszközkezelőként működik, hiszen nem veszi át az állam a nem fizető adósok hiteleit. Egy korábbi malajziai példa esetében a program 1998-tól 2005-ig tartott, s a bedőlni készülő hitelek 92 százalékát vette át az állam a bankoktól.

Az állam arra várt ezen időszak alatt, hogy pénzügyileg rendbe jöjjenek az adósok, s ismét tudják fizetni a törlesztőrészleteket. A program befejezésekor az adósok 57 százalékának már olyannyira sikerült rendeznie anyagi helyzetét, hogy nem okoztak számukra gondot a havi törlesztőrészletek. Ezek az adósok tehát megtarthatták lakásukat, míg a maradék állomány esetében a bankokra bízták a megoldást. Azt ugyanakkor nem lehet tudni, hogy ennek az állománynak végül mi lett végül a sorsa.

A hazai rendszer problémái

Ezzel szemben a magyar állam vélhetően nem vár éveket, hanem gyorsan végighaladva az egyes lépcsőfokokon, bérlakásba kényszeríti az adósok egy részét. Az egyes lépések nem is igazán épülnek egymásra, ráadásul az első lépcső esetében semmilyen újdonságról nem beszélhetünk, hiszen a bankok gyakorlata már hónapok óta az, hogy próbálják újratárgyalni a hitelfeltételeket az ügyfelekkel. A második lépés valamiféle garanciavállalás, de itt sem történik meg az, amire szükség lenne: a hitelek átvétele. Ez talán az egyik legszerencsétlenebb lépés, hiszen ezzel legfeljebb a bankok járnak jól, az ügyfelek nem.

Ezen lépés után pedig mindjárt az következik, hogy bérlakásba kényszerülnek az adósok, akik aztán valószínűleg ezekben a bérlakásokban ragadnak, hiszen nem látszik a lehetősége annak, hogyan is jutnának saját tulajdonú ingatlanhoz a későbbiekben. A bajba jutott adósok tehát semmiképpen nem járnak jól a megoldással – vélik a szakértők, akik az egész rendszerből alapvetően a szociális, társadalmi szempontok érvényesülését hiányolják. Annál is inkább, mert a javaslat az ily módon „hátrahagyott” ingatlanok sorsáról egy szót sem ejt, mint ahogy a hitel rendezésére sem találunk utalást.

Honnan lesznek források?

További gondok is akadnak azonban a rendszerben. A miniszter szerint ugyanis hitelpiaci forrásokat fognak bevonni az eszközkezelőbe, s ezzel finanszírozzák majd az ingatlanok megvásárlását. Megkérdezett szakértőnk szerint azonban nem lehet tudni egyelőre, hogy pontosan mire gondol a miniszter. Sokkal valószínűbb, hogy a költségvetés fogja végül finanszírozni a lakásvásárlásokat, melyek az önkormányzatokon keresztül történnek. Lennie kell tehát költségvetési kihatásának, méghozzá korábban elhangzott egy szám is: 10 ezer ingatlan esetében 45 milliárd forint.

Honnan lesznek bérlakások?

A szakértők szerint egyébként az összes fizetésképtelen adós 15-20 százalékát érintheti a bérlakásba kényszerülés: vagyis 15-20 ezer hitelesről van szó. Ebben az esetben persze az is kérdéses, hogy miként biztosít az állam ilyen mennyiségű bérlakást, ha – mint ahogy a miniszter mondta – az adósok nem saját lakásukban maradnak. Ráadásul az államnak vagy az önkormányzatoknak ebben az esetben meg kell venni a jelzáloggal terhelt ingatlant, valamint a bérlakás céljára szolgáló ingatlant is.

Az érintett adósok lakásai esetében egyébként piaci szempontból jóformán értéktelen, ráadásul az országban teljesen szétszórva elhelyezkedő ingatlanokról van szó többnyire, s nem egy értékes portfolióról. Ennek az az egyszerű magyarázata, hogy elsősorban nem a jó környéken lévő, jó adottságú lakások tulajdonosainak hitelei dőlnek be.

Ugyanakkor az is kérdéses, hogy a programban részt vevők számára a bérlakásokat hol és milyen módon fogják biztosítani, a bérlakások kezelését és az ügyintézéssel kapcsolatos adminisztrációt ki fogja végezni, és milyen forrásból. Ez az állomány hatalmas terhet róna az önkormányzatokra, ha kezelnie kellene. Mindez hasonlít egyébként a Bajnai-kormány intézkedéséhez, mely szerint az önkormányzatoknak kellett volna megvenni a bedőlt hitelesek ingatlanait. Ez azonban a gyakorlatban működésképtelennek bizonyult. Egyelőre az új megoldás is ilyennek tűnik.

Kérdéseinkkel megkerestük a Nemzetgazdasági Minisztériumot is, de ők egyelőre nem akarnak nyilatkozni a témában. Álláspontjukat így egy másik cikkben fogjuk bemutatni a későbbiekben, miután nyilvánosság elé álltak a részletekkel.